1. 小区物业管理，物业公司的职责和义务和权利？
一、物业公司享有的权利和义务有哪些
物业所享有的权利：
1、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
2、业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4、业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
5、物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
物业承担的义务：
1、全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务;
2、接受物业管理委员会和居民的监督;
3、重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定;
4、接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督;
5、发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。
物业管理公司在物业管理中的权利主要有：
①根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法;
②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;
③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;
④有权制止违反规章制度的行为
⑤有权要求业主委员会协助管理;
⑥有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;
⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
2. 有人在小区里乱扔垃圾？
感谢邀请:首先现在已经对垃圾分类普及到了各个地方了，由一开始人们的不习惯到养成了垃圾分类的习惯。让老百姓感觉到垃圾分类的好处，改善了人们的居住环境。对于那些随意乱丢垃圾的人，大家都不愿接受的，很好的小区环境给这样的人一来就破会了。这种人不好抓也不好给他纠正，你根本就发现不了，那除非就去调取监控才能找到这个人。找到了小区物业也没有处罚权只能善意提醒，假如不改还是如此，那也没有办法，关键是素质问题。真正的办法是监控截图，展板曝光这样不爱护环境卫生的人。不提名的让大家看看是什么人乱扔垃圾的。人要脸面吧！在这个小区如果大家都知道这样的人估计大部分人都会以不同的眼光看待他的。
3. 为什么很多业主与物业的人不能友好共处？
首先，作为服务型企业，是把盈利放在前还是把服务放在前，应该好好想清楚。
从业主角度说，当然是要求把服务放在第一位，业主是衣食父母，当然要你对“父母”好一点。而物业是不是这样想呢，恐怕天知道，现在物业都是私有，要一个私企不赚钱搞好服务，恐怕更加的天知道。现在物业费一旦定下，想涨价也不是件容易的事，所以，为了赚钱，降低服务是唯一出路。
其次，现在的业主委员会基本上都是“拿人钱财，替人消灾”，我就没见过真心为业主服务的业委会。虽说业委会是业主选来的，但业主真有几个认识业委会人员，一般都是自告奋勇的当选，你们有几个见过自告奋勇的真心为人民服务的？只不过想点“小油水”而己，一但出问题，业委会就是一位“甩锅大王”。
真心要搞好物业，不讲赚钱，要保证物业有合理费用保证，亏损要有处补，物业每年费用的财务要有审计，财务报表向业主共布，不能只报收入多少，用去多少的统账，要有明细账，要经得起审查。
4. 小区物业的公共秩序维护有什么内容？
小区公共秩序维护服务的内容
1. 防范管理服务 防范管理是指物业服务企业为防盗、防破坏、防意外及应急处置而对所管辖的物业区域进行值勤监控、巡视等一系列管理服务活动。防范管理服务的对象主要是人为造成的事故与损失。为了达到物业区域防范管理服务的目的，必须从防范管理服务的“硬件”和“软件”两方面下功夫。物业区域防范管理服务的硬件是指根据防范管理服务工作的实际需要所必须配备的一整套硬件设施，防范管理服务的软件是指物业服务企业内部的专职秩序维护人员及其实现防范管理服务所采取的一系列措施、规定和制度。
2. 消防管理消防管理包括防火和灭火两个方面，物业服务消防工作的重点应放在火灾灾情发生后采取何种措施才能将损失降低到最小；另一工作重点是防患于未然，即将防火工作做在前头，并从人力、物力、技术等多方面做好随时灭火的充分准备。物业消防管理服务的主要内容有：消防宣传教育；消防队伍建设；消防制度的制定；消防设施、器材的配置及管理；灾情发生后的处置措施等五个方面。建立一支以物业服务企业员工为主、业户为辅的高素质的专群结合的义务消防队伍，是落实区域消防工作的组织保证，其任务是进行消防值班、消防检查、消防培训、消防器材的管理与保养、协助消防部门开展灭火工作。
3. 道路交通管理道路交通管理主要包括道路管理、交通管理、车辆管理和停车(库)场管理四个方面。 (1)道路管理是指对物业服务区域内道路设施进行日常管理，对非法占用道路的行为进行纠正和处置。 (2)交通管理的任务是正确处理人、车、路的关系，在可能的情况下做到人车分流，保证物业服务区域内交通安全、畅通，其重点是机动车辆管理。 (3)车辆管理包括机动车、摩托车、助动车和自行车的管理，主要职责是禁止乱停乱放和防止车辆丢失、损坏。 (4)停车(库)场管理包括地面停车和地下停车两大类，其管理服务任务主要是对(库)场内的车位划分、行驶标志、进出停车(库)场车辆、存放车辆的防损和防盗工作进行管理服务。公共秩序维护服务的基本要求 1. 安全安全是物业服务的第一需求，也是秩序维护服务的第一需求。物业服务企业应该树立积极防范的态度，不断提高自身安全防范的能力，配合公安部门和当地政府做好治安、消防工作，努力使业户有一个安全的工作与生活环境。 2. 有序在物业区域内，业户不仅需要物业的设备设施运行有序，也需要往来的人流有序、车流有序。一旦发生突发事件时，更需要秩序维护人员忙而不乱，及时有序的应对，及时妥善的处置。这种安全有序的工作与生活的环境必将给业户带来一种舒适的感觉。 3. 亲情物业服务的公共秩序维护服务对盗窃与破坏者来说是一种威慑力量，但对业户与社会公众来说应充满亲情。物业服务企业的秩序维护人员应像爱护家人一样爱护业户与业户的财产，为业户提供热情周到的优质服务，让业户有远亲不加近邻的感觉。
4. 形象秩序维护服务是物业服务的第一形象。良好的物业秩序维护服务、整齐的秩序维护队伍、优秀的秩序维护人员素质能提高物业服务和物业服务企业的层次，使业户有安全感。不仅如此，秩序维护服务的形象还能增加物业及物业服务企业在社会公众中的影响，使物业保值增值，使物业服务企业得到良好的口碑。公共秩序维护人员的基本要求 在岗尽责，熟悉域情，防范到位，举止文明。
5. 小区管理太严怎么解决？
小区管理太严，可以找业主委员会进行沟通，意见统一之后与物业公司进行交涉。一般情况下小区管理很严是个好事，可以约束不自觉的人一些违规行为，这样小区的安全卫生环境的都会做得很好。
如果大部分人觉得特别严苛，可以由业主委员会与物业公司进行沟通，适当的进行放松。
6. 当小区发生火灾作为一名物业管理人员应该怎么做？
消防应急处理流程 一：接到报警 二：判断地点，立即派人到报警处。
2.1：灾情轻：通知保安人员自行处理。2.2：误报：查明原因，记录在案。2.3：灾情严重：报火警119，通知消防主管，管理处主任到场。2.3.1组织人员疏散，进行安全保护 2.3.2组织保安人员赶到现场灭火 2.3.3切断煤气及市电供应，转换事故电源 2.3.4检查已经自动启动的消防设备工作情况，必要时可强行启动其他消防设施 2.3.5监测火势情况，监守消防中心岗位 2.3.6清理火灾现场，作好灾情记录，追究火灾责任人，并向有关部门汇报 初期火警处理程序 1、发现初期火警，在场人员应该： （1）即时报告大厦消防监控中心，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向等； （2）立即利用附近的灭火器械扑救，尽量控制火势发展； （3）可能情况下，关闭门窗以减缓火势蔓延速度。2、消防监控中心当值保安员收到现场报告后： （1）即时报告当值主管； （2）联络保安部主管，报告情况； （3）密切监视报警地点情况。3、当值主管收到火警报告后： （1）带领消防人员，携带灭火器以最快速度到达火警现场； （2）立即指挥在场人员进行灭火扑救； （3）指挥火警现场及可能受影响范围内的人员使用安全通道疏散。4、灭火后，当值主管安排人员留守火警现场，等待公司调查。5、若扑救无效，当值主管即时决定： （1）将灭火人员撤离至安全距离内； （2）立即向上级报告； （3）进入火灾紧急处理程序。消防报警信号处理程序 1、消防监控中心当值保安员收到消防报警信号或电话报警时： （1）用对讲机通知巡楼保安员或管理员即时到现场核实； （2）即时向当值主管报告，讲清报警地点； （3）将监控镜头定在报警楼层监视，并将情况及时向当值主管报告。2．巡楼保安员或管理员接到消防监控中心当值保安员呼叫后，以最快速度赶到报警地点核实，并且遵循以下规则： （1）报警地点在公共地方，直接进入报警地点检查。（2）报警地点在写字楼单元内，先按门铃，向用户简要说明理由后，进入报警地点检查。（3）报警地点在商场内，与商场管理人员一起进入报警地点检查。（4）报警地点在停车场内，与停车场管理人员一起进入报警地点检查。（5）报警地点在商场独立商铺内且已上锁，即时报告当值主管和商场当值负责人，留守现场观察，等待当值主管和商场当值负责人到场后决定是否破锁进入检查。（6）报警地点在写字楼单元且上锁，即时报告当值主管，并留守注意观察，等待当值主管到场后决定是否破锁进入检查。3、当值主管接到消防监控中心保安报告后，即时带领机动人员最快速度赶到报警地点现场检查。（1）经到报警地点现场检查，确认属误报，即时通知消防监控中心当值保安员复位，若进入写字楼单元内、商铺内、停车场内检查，需向用户解释清楚，致歉后方可离开。（2）报警地点在写字楼单元内或商场独立铺位且已上锁时，若观察到有明火或烟，必须破锁进入现场检查，排除险情后加锁，并通知用户。（3）经现场检查认为火警后，按初期火警处理程序处理。4、消防监控中心当值保安收到当值主管指令后信号复位，并做好记录。
